華發(fā)深圳“全球最大”室內滑雪場(chǎng)開(kāi)業(yè)，一場(chǎng)超百億的冰雪豪賭
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
華發(fā)旗下號稱(chēng)“全球最大”的室內滑雪場(chǎng)終于揭開(kāi)了面紗。
9月29日，深圳前海華發(fā)冰雪世界宣布啟動(dòng)試運營(yíng)，標志著(zhù)這個(gè)備受業(yè)界關(guān)注的超級文旅項目正式接受市場(chǎng)檢驗。
開(kāi)業(yè)首日，界面新聞?dòng)浾咴诂F場(chǎng)看到，盡管是工作日，前來(lái)體驗的游客依然絡(luò )繹不絕。從室外30度的濕熱天氣步入室內零下6度的冰雪環(huán)境，瞬間的溫度變化讓人震撼。在開(kāi)幕式結束后，5條不同難度的雪道上已有不少滑雪愛(ài)好者的身影，其中不乏許多全副裝備的專(zhuān)業(yè)玩家。
場(chǎng)館內部 界面新聞?dòng)浾咄蹑ズ臄z
一位深圳的滑雪發(fā)燒友對界面新聞表示：“提前一周就在網(wǎng)上買(mǎi)好了票，總算開(kāi)了，再也不用跑去廣州滑雪，大大降低了時(shí)間成本?！?/p>
這場(chǎng)歷時(shí)近五年的“冰雪之約”，不僅標志著(zhù)深圳正式進(jìn)入冰雪經(jīng)濟快速發(fā)展階段，更揭開(kāi)了華發(fā)股份這場(chǎng)百億級文旅跨界豪賭的序幕 。
“巨無(wú)霸”工程
華發(fā)深圳前海冰雪世界的“野心”，從誕生之初就寫(xiě)在數據里。
這座總占地面積約43萬(wàn)平方米、總建筑面積131萬(wàn)平方米的綜合體，核心亮點(diǎn)當屬10萬(wàn)平方米的室內滑雪場(chǎng)：5條專(zhuān)業(yè)雪道總長(cháng)1569米，單條最長(cháng)雪道達463米，83米的垂直落差更是刷新全球室內滑雪場(chǎng)紀錄。
更關(guān)鍵的是，其中級道、高級道均通過(guò)國際雪聯(lián)（FIS）認證，意味著(zhù)深圳一夜之間具備了承辦高山滑雪回轉類(lèi)國際賽事的資質(zhì)，直接躋身世界滑雪場(chǎng)館版圖。
界面新聞?dòng)浾邔?shí)地探訪(fǎng)發(fā)現，盡管項目仍處試運營(yíng)階段，但核心功能區已運轉有序，目前暖區的商業(yè)部分也已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，整體動(dòng)線(xiàn)較為流暢。
場(chǎng)館內的商業(yè)部分 界面新聞?dòng)浾咄蹑ズ臄z
除了核心的滑雪功能，整個(gè)項目還囊括了JW萬(wàn)豪酒店、大型商業(yè)街區、寫(xiě)字樓、人才房以及慶典廣場(chǎng)等多元化的復合業(yè)態(tài)，展現出打造全天候文旅目的地的明確意圖。
從雪道建設來(lái)看，其目標客群覆蓋較為廣泛。
雪場(chǎng)運營(yíng)專(zhuān)家何麗（應受訪(fǎng)者要求化名）在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)時(shí)介紹，目前該雪場(chǎng)規劃的5條專(zhuān)業(yè)雪道，既有符合初學(xué)者的平緩雪道，也配備了適合專(zhuān)業(yè)選手的高級道和滑雪地形公園，可以實(shí)現對初級、中級、高級滑雪愛(ài)好者的全覆蓋。
這也意味著(zhù)其目標客群廣泛，包括有四季滑雪需求的資深滑雪愛(ài)好者、參與青少年滑雪教培的孩子，以及以親子休閑娛樂(lè )為主的家庭客群等。
從合作開(kāi)發(fā)到獨自扛鼎
回溯這個(gè)超級項目的發(fā)展史，也是房地產(chǎn)行業(yè)近五年周期波動(dòng)的縮影。
2020年11月，華發(fā)股份與融創(chuàng )中國組成聯(lián)合體，以127.1億元競得寶安沙井地塊。在最初的合作框架中，憑借文旅運營(yíng)經(jīng)驗的融創(chuàng )主導項目并持有51%股權，雙方計劃總投資367億元，共同打造成世界級文旅標桿。
然而，行業(yè)變局來(lái)得猝不及防。2021年下半年起，房地產(chǎn)流動(dòng)性危機爆發(fā)，融創(chuàng )陷入債務(wù)泥潭，也無(wú)力繼續為項目輸血，合作關(guān)系逐漸演變?yōu)閭鶛鄠鶆?wù)關(guān)系。項目開(kāi)發(fā)進(jìn)程受到嚴重影響，特別是商業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)陷入停滯。
最終在2023年1月，局面迎來(lái)了決定性的轉變。華發(fā)股份宣布以35.7億元收購融創(chuàng )所持股權，實(shí)現100%控股，這一決策意味著(zhù)華發(fā)從財務(wù)投資者轉變?yōu)橥耆鲗д?，需要獨立承擔后續的巨額投資和運營(yíng)責任。
這場(chǎng)“接盤(pán)”對于華發(fā)而言，是一次被動(dòng)的戰略選擇，也是一次巨大的考驗。
它意味著(zhù)華發(fā)不僅要承擔起后續高達百億級別的追加投資，還要獨自面對一個(gè)因前期波折而可能存在規劃調整、建設延期等一系列歷史遺留問(wèn)題。
今年8月，為盤(pán)活資產(chǎn)、回籠資金，華發(fā)股份宣布其通過(guò)政府收儲的方式將位于該項目的7塊商業(yè)用地以44.05億元的價(jià)格轉讓給深圳土地儲備中心。
這些總面積7.05萬(wàn)平方米、規劃建筑面積46萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊，賬面價(jià)值高達58.41億元，此次交易華發(fā)將承受24.59%的折價(jià)，預計虧損超過(guò)其2024年凈利潤的一半，這也為項目未來(lái)的運營(yíng)埋下了挑戰的伏筆。
北緯22°的挑戰
作為一名文旅產(chǎn)業(yè)的“新兵”，華發(fā)運營(yíng)這座體量空前的冰雪世界，面臨著(zhù)多重挑戰。
首先就是如何在高溫濕熱的深圳特殊氣候條件下維持室內冰雪環(huán)境。何麗向界面新聞介紹稱(chēng)：“室內雪場(chǎng)的設計和建造難度大于室外雪場(chǎng)，且投入成本大。在室內，要把山的斜度做出來(lái)，基本上是結構超限的設計，怎么確保安全系數，同時(shí)兼顧投資成本，是一個(gè)挑戰?！?/p>
她進(jìn)一步解釋道：“同時(shí)因為要制冷造雪，數萬(wàn)平方米的室內空間就是一個(gè)巨大的冰箱，它的密閉設計要做得很好才能節省能耗。既要保證室內空氣質(zhì)量好，還得保證制冷環(huán)境穩定，空氣循環(huán)制冷以及能量轉化再利用，此外現在還要達到碳排放的要求，這些都需要通過(guò)技術(shù)手段來(lái)實(shí)現?！?/p>
為應對這一難題，據界面新聞了解，華發(fā)冰雪世界采用了“主動(dòng)+被動(dòng)+新能源”組合降碳策略，在屋頂鋪設光伏板，每年可發(fā)電約650萬(wàn)度，使其成為“會(huì )發(fā)電的冰雪世界”。此外，第六代造雪系統較常規能效提升12%，雪道下方鋪設3層隔熱層，采用雙層圍護結構等多種措施，確保-6℃的冰雪環(huán)境與室外高溫互不滲透。
技術(shù)之外，客群運營(yíng)與盈利平衡的挑戰更顯迫切。從行業(yè)規律看，冰雪項目的投資回收期普遍高于房地產(chǎn)項目的周轉周期，在門(mén)票之外，挖掘二次消費便是盈利的關(guān)鍵。
而滑雪培訓便是其中關(guān)鍵的一環(huán)。
界面新聞從熱雪奇跡有關(guān)負責人處了解到，據其內部統計，從2021年開(kāi)始，國內的雪場(chǎng)培訓板塊，每年都保持在80%以上的復合增長(cháng)率。
這表明滑雪培訓是利潤提升空間巨大的重要收入板塊，華發(fā)能否成功復制并超越這一增長(cháng)模式至關(guān)重要。
冰雪“南下”
從行業(yè)視角來(lái)看，自2015年北京成功申辦2022年冬奧會(huì )以來(lái)，中國冰雪產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。中國旅游研究院統計數據顯示，2023-2024雪季是“后冬奧時(shí)期”首個(gè)完整的冰雪旅游季，該雪季國內冰雪休閑旅游人數達到了 4.3 億人次，創(chuàng )下新高。
《中國冰雪產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，我國冰雪產(chǎn)業(yè)規模從2015年的2700億元增長(cháng)至2023年的8900億元，預計2025年將突破萬(wàn)億元大關(guān)。
近年國內雪季旅游人次 圖片來(lái)源：江海證券研報
南方市場(chǎng)正成為新的增長(cháng)極。雖然行業(yè)整體仍呈現“北強南弱”格局，但近年來(lái)室內滑雪場(chǎng)的建設熱潮正在改變這一態(tài)勢。
除深圳項目外，同樣位于大灣區的珠?！叭f(wàn)雪匯”也將在今年十一期間投入運營(yíng)，長(cháng)三角地區如太倉、杭州等城市的多個(gè)項目也在陸續啟動(dòng)之中。
從商業(yè)邏輯看，室內雪場(chǎng)與傳統室外雪場(chǎng)形成互補格局。何麗表示，“室內雪場(chǎng)客流量全年分布均衡，與傳統雪季形成互補關(guān)系?！边@一特點(diǎn)使其具備穩定的現金流優(yōu)勢，有助于平滑季節性波動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力。
然而，行業(yè)熱潮背后仍需冷靜思考。冰雪產(chǎn)業(yè)特別是重資產(chǎn)滑雪場(chǎng)館存在高準入壁壘，不僅初始投資巨大，后續運營(yíng)更需要專(zhuān)業(yè)團隊和持續資金支持。在當前消費環(huán)境下，如何平衡投資回報與消費者承受能力，并將重資產(chǎn)項目轉化為可持續盈利的商業(yè)模式，將成為華發(fā)面臨的核心課題。